Det første du må sjå på er om grunnen du skal gjere endringa på er regulert til formålet.  

Formålet til eigedomen din finn du i reguleringsplanen. Til dømes er grunn regulert til bustader markert med gul farge i kartet.  Kva den enkelte farge betyr finn du i teiknforklaring på kartet.   

Illustrasjonen viser utsnitt av ein reguleringsplan. Gul farge viser at grunnen er avsett til bustad. Grøn farge viser friområde. 

Regulering til bustader   
Dersom grunnen er regulert til bustader er kravet om regulert føremål ivaretatt.   
  
Ikkje regulert til bustader   
Dersom grunnen ikkje er regulert til bustader kan det likevel gjerast endringar dersom tiltaket IKKJE er søknadspliktig. 
Er tiltaket søknadspliktig må du søke om dispensasjon.    

NB! Omregulering frå LNF-formål til bustadføremål er svært vanskeleg å få gjennomslag for. Dispensasjonssøknaden må skrivast av ein profesjonell aktør og søknaden må også behandlast av jordlovsmynda.   

Dispensasjon  
Dersom du ønsker å gjere endring i strid med føremålet, må du søke kommunen om dispensasjon.   

Skriv ned at du kjem i konflikt med føremålet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.   

Ei tomt kan berre innehalde eit visst areal med bygningar. Dette arealet blir kalla bebygd areal (BYA).  

Kor stor del av tomta som kan vere bebygd finn du i reguleringsplanen for din eigedom. Er det ikkje informasjon om %BYA i reguleringsplanen er det %BYA i kommuneplanen som er gjeldande. Det er ikkje tillate å bygge større enn %BYA som er gitt.   

Illustrasjonen viser utsnitt av ein plan der tillaten utnytting på tomta er 30%   

  
Kva er med i bebygd areal (BYA)  

• Arealet som bygget tar opp i terrenget – det vil seie fotavtrykket målt frå utvendig kledning. 
• Opne overbygd areal, til dømes carport eller takoverbygg  
• Utkraga bygningsdelar med fri høgde over terrenget mindre enn 5 meter, til dømes arealet under ein balkong 
• Konstruksjon som er høgare enn 0,5 meter over planert terreng sitt gjennomsnittsnivå, til dømes deler av trapp eller terrasse  
• Biloppstillingsplass (parkering) på terreng, min 18 m2 pr plass, dersom krav til biloppstillingsplassar ikkje er oppfylt i garasje / carport.   

Illustrasjonen viser fotavtrykket frå bygg på ein eigedom.   

Korleis rekne %BYA:  
Tomta er det arealet av eigedommen som er avsett til bustad i reguleringsplanen. Det er dette arealet du skal legge til grunn når du reknar %BYA. Undersøk om deler av eigedommen er regulert til andre føremål, til dømes vegareal.  Areal som er regulert til anna føremål enn bustader tar du ikkje med når du reknar %BYA.   

Illustrasjonen viser ein regulert eigedom som har to føremål: (1) bustad er markert med sterk gul farge, og (2) veg er markert med svak gul farge. Arealet som er avsett til veg skal m.a.o. ikkje vere med når ein reknar %BYA.     

Det er ikkje tillate å bygge større enn kva oppgitt %BYA viser (tillaten utnytting). Du må difor finne ut kor mykje det som allereie er bygd på tomta utgjer i  %BYA. Du kan bruke formelen vist under.   

Når du har rekna eksisterande %BYA på tomta i dag, og samanliknar med totalt tillaten %BYA finn du kor stort areal du har igjen å bygge på.     

Vi anbefaler at du set deg godt inn korleis ein reknar utnyttingsgrad, og nettsida under gir nyttig informasjon.    

Regjeringen.no    

Dispensasjon  
Dersom du ønsker å bygge i strid med tillate grad av utnytting må du søke kommunen om dispensasjon.   

Skriv ned at du kjem i konflikt med føremålet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.    

I reguleringsplanen ser du om eigedommen du skal bygge på har byggegrense.    

llustrasjonen viser byggegrense.  

 Der byggegrense er teikna inn:   
Er det byggegrense på eigedommen er det eit krav om at heile tiltaket blir plassert innanfor den oppgitte byggegrensa. Det er ikkje tilstrekkeleg at deler av tiltaket er innanfor byggegrensa.   

Byggegrense er IKKJE teikna inn:   
Dersom eigedommen ikkje har byggegrense, noter det, gå vidare og sjekk dei neste krava.   

  
Dispensasjon  
Dersom du ønsker å gjere endring i strid med byggegrense må du søke kommunen om dispensasjon.   

Skriv ned at du kjem i konflikt med byggegrensa. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.    

Byggeskikk definerer form, funksjon og materialval på bygningane i området du skal gjere endring. Byggeskikken i eit område er ofte utforma over tid, og definerer «skikk og bruk» i ei bygningsmessig forståing.   

Dømer på byggeskikk er møneretning, takform, og utforming / utsjånad på bygningane for eit spesifikt område.    

Illustrasjonen viser brot i byggeskikk.     

  
Giske kommune har satt føringar for byggeskikk både i kommuneplanen og enkelte reguleringsplanar.   
Er det motstridane føringar i planane er det den nyaste planen som gjeld.    

Illustrasjonen  viser døme på reglar for byggeskikk i ein plan.    

Dispensasjon  
Dersom du ønsker å gjere endring i strid med krav til byggeskikk der det er satt føringar for dette må du søke kommunen om dispensasjon.   
Skriv ned at du kjem i konflikt med reglar om byggeskikk. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis søke dispensasjon vil du få seinare.   

NB! Det er ikkje mogleg å dispensere frå reglane om estetikk i plan – og bygningslova §§ 29-1 og 29-2, og tiltaket må ev. endrast.   

Det er eit krav om at tiltak ikkje kan plasserast nærare sjø og vassdrag enn 100 meter jf. plan – og bygningslova § 1-8.     

Sjekk i reguleringsplanen for din eigedom, eller i kommuneplanen, om det er byggegrense på eigedommen.     

Byggegrense er teikna inn:   
Er det byggegrense på eigedommen, og heile tiltaket blir plassert innanfor byggegrensa, er kravet om avstand frå sjø og vassdrag teke i vare.     

Byggegrense er IKKJE teikna inn: 
Dersom eigedommen ikkje har byggegrense er det kravet om 100 meter avstand frå sjø og vassdrag som gjeld. Mål frå tiltaket sitt næraste punkt mot sjøen og ut til kystkonturlinja. Den blå stipla linja langs sjøkanten i illustrasjonen under er kystkonturlinja.  

Illustrasjonen viser byggegrense mot sjø og vassdrag (svart stipla linje), og kystkonturlinja (blå stipla linje)  

Dispensasjon  
Dersom du ønsker å gjere endring i strid med avstandskravet må du søke kommunen om dispensasjon.   
Skriv ned at du kjem i konflikt med avstandskravet. Gå vidare og sjekk neste krav. Informasjon om korleis du søker dispensasjon vil du få seinare.    

Det er fleire krav kring veg som må bli overhalde når ein skal gjere endring på eit tiltak.   

Avstand frå offentleg veg  
Det er ulike krav om avstand frå offentleg veg. Sjekk først i reguleringsplanen om det er byggegrense på eigedomen.    

Illustrasjonen viser byggegrense mot veg.       

Byggegrense er teikna inn:  
Er det byggegrense på eigedomen, og hele tiltaket blir plassert innanfor byggegrensa, er kravet om avstand frå offentleg veg ivareteke.   

 
Byggegrense er IKKJE teikna inn:  
Er det ikkje byggegrense på eigedomen gjeld krav om avstand til offentleg veg som er vist i tabellen under.  

Avstanden skal målast frå tiltaket sitt ytterpunkt og til vegens midtlinje.  

Tilkomst  
Det er krav om at eksisterande vegtilkomst til eigedomen blir nytta. Vegtilkomsten må elles vere i samsvar med det som står i reguleringsplanen.  

 
Utkøyring i veg 
Det er krav om at all manøvrering inn- og ut av garasje og parkeringsplass skal skje slik at ein unngår rygging eller vending på offentleg veg.  
Plasserer du garasje/parkeringsplass innanfor byggegrense på eigedomen der dette finnast, er krav til utkøyring i veg normalt sett ivareteke.  

 
Frisiktsoner 
Det er krav om fri sikt til veg, gang- og sykkelveg. Desse krava er med på å trygge sikkerheita til syklistar, gåande eller andre som ferdast i trafikken. Sjå i reguleringsplanen om det er teikna inn siktlinjer. Desse definerer  frisiktsoner for utkøyrselen på eigedommen. Det er ikkje lov å plassere tiltaket i frisiktsona for avkøyrselen. 

Illustrasjonen viser siktlinjer.  

Dersom det ikkje er gitt siktlinjer i reguleringsplanen er det normene til Statens vegvesen som skal følgast. Sjå utdrag under:     

STATENS VEGVESEN - Frisiktsone mot gang- og sykkelveg 
Dersom inn- og utkøyrselen kryssar ein gang- og sykkelveg, vil kravet til frisiktsone vere som vist i illustrasjonen under. Står du 3 meter inn i utkøyrselen, skal du ha fri sikt 30 meter begge vegar langs gang- og sykkelvegen. Det er ikkje tillate med hekk eller gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan i frisiktsona. Sjå alternativ 1 i illustrasjonen under.  

Alternativt kan hekk og gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan plasserast som vist i alternativ 2 i illustrasjonen under.  

Illustrasjon: Statens vegvesen NB! Frisiktsona bør utvidast dersom gang- og sykkelvegen hellar, og syklistane held høg fart forbi inn- og utkøyrselen. 

STATENS VEGVESEN - Frisiktsone mot veg 
Dersom inn- og utkøyrselen munnar ut i ein veg, vil kravet til frisiktsone vere som vist i illustrasjonen under. Står du 4 meter inn i utkøyrselen, skal du ha fri sikt 20 meter begge vegar langs vegen viss fartsgrensa er 30 km/t. Frisiktsona vil auke med økt fartsgrense, sjå illustrasjonen under. Det er ikkje tillate med hekk eller gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan i frisiktsona. Alternativt kan hekk og gjerde høgare enn 0,5 meter over gateplan plasserast som vist i illustrasjonen under. 

 Illustrasjon: Statens vegvesen    

Dispensasjon 
Det blir ikkje gitt dispensasjon frå krav om siktlinje.  

Dersom eigedomen din er regulert eller har byggegrense mot veg i reguleringsplan eller kommuneplan er det kommunen som behandlar søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Kommunen sender saka på høyring til Statens vegvesen og Fylkeskommune dersom det er riksveg eller fylkesveg. 

Dersom eigedomen din ikkje er regulert og/eller ikkje har byggegrense mot veg er det den som er vegeigar som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg.  

• Grensar eigedomen din til kommunal veg er det kommunen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast på e-post til post@giske.kommune.no 

• Grensar eigedomen din til riksveg er det Statens Vegvesen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast her: Søknad om dispensasjon frå avstand til veg 

• Grensar eigedomen din til fylkesveg er det Fylkeskommunen som skal behandle søknad om dispensasjon frå avstand til veg. Søknad og vedlegg kan sendast her: Søknad om dispensasjon frå avstand til veg  

Det er krav om at avstanden frå tiltaket sin ytre del til kommunale vatn – og avløpsleidningar ikkje skal vere under 4 meter.  
Kravet om avstand er for å sikre enkel tilkomst til kommunale vatn – og avløpsleidningar i dei tilfelle vedlikehald eller reparasjonar er naudsynt.  

NB! Det kan ligge både kommunale- og private vatn- og avløpsleidningar i grunnen som ikkje er markert på kartet. Det er viktig å vere på vakt når du grev.  

Uttale frå kommunen 
Dersom du ønsker å bygge i strid med avstandskravet må du:    

Det er ulike krav om avstand frå andre bygg både på eigen eigedom og på naboeigedom. Avstandskrava blir bestemt ut ifrå totalt bruttoareal og bruken av bygningane. Bruttoareal er areal for alle etasjar i bygningen, rekna frå yttervegg. 

Brannspreiiing mellom byggverk skal forebyggast og krav til avstand mellom to bygningar er vist i tabellen under. Dersom ein ikkje oppfyller avstandskrav er tiltaket søknadspliktig. 

Dersom tiltaket skal nyttast til bustad (bueining eller overnatting), eller har rom for varig opphald, er avstandskrav til andre bygningar alltid 8 m. Då er tiltaket søknadspliktig, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket. 

Tabellen viser avstandskrava, og kva brannkrav som må oppfyllast dersom ein ikkje har tilstrekkeleg avstand:   

Bygning med areal under 50 m2 
Illustrasjonen over viser ein bygning (garasje) som har eit bruttoareal under 50 m2. Det er ikkje krav om minsteavstand mellom garasjen og andre bygningar på eigen eigedom. (L1)  
Avstanden til bygningar på naboeigedomen (L2) er over 2 meter, og avstandskravet er innfridd.  

Dersom avstanden frå garasjen til bygning på naboeigedom (L2) er mindre enn 2 meter, må ein av bygningane brannsikrast med bygningsdelar som til saman har ein brannmotstand minst EI 30. Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket. 

Bygning med areal større enn 50 m2, men mindre enn 400 m2 
Dersom bygningen (garasjen) i illustrasjonen over har eit bruttoareal mellom 50 - 400 m² er det krav om at avstanden mellom denne bygningen (garasjen) og andre bygg både på eigen eigedom og naboeigedomar (L1 og L2) er større enn 8 meter, då er det ingen krav til brannsikring.  

Dersom avstanden mellom bygningane (både L1 og L2) er mindre enn 8 meter, må det brannsikrast med bygningsdelar som til samen har brannmotstand minst EI 60. Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket. 

Bygning med areal større enn 400 m2 
Dersom bygningen (garasjen) i illustrasjonen over har eit bruttoareal på meir enn 400 m² og avstanden mellom bygningane (L1 og L2) er mindre enn 8 meter, må det brannsikrast med bygningsdelar som til samen har brannmotstand EI 90 A2-s1,d0 . Dette tiltaket krev at du søker kommunen om løyve, ein fagperson må søke for deg, og du må ha ein ansvarleg prosjekterande som ivaretar branntryggleiken i tiltaket. 

Sjekk om det er teikna inn ei eller fleire omsynssoner på eigedomen du skal bygge på. Dette sjekkar du i reguleringsplanen eller i kommuneplanen.   
Ta kontakt med kommunen for å få rådføring om den vidare prosessen dersom eigedommen er rørt av ei slik sone. Send e-post til post@giske.kommune.no. Husk å opplyse om gards- og bruksnummer og kva det gjeld.   

  

Illustrasjonen viser døme på omsynssoner i kommuneplanen.     

Set deg grundig inn i reglane for eigedomen din. Det kan vere andre reglar som gjeld spesielt for din eigedom.     

Du er sjølv ansvarleg for at tiltaket blir utført i samsvar med dei reglar som gjeld i plan og bygningslova, byggteknisk forskrift (TEK17) samt byggesaksforskrifta (SAK10) .     

Er det tinglyst rettar, til dømes vegrett på eigedommen din?   
Dette finn du på www.seeiendom.no   

Dersom eigedommen ligg i eit område med naturfare må du dokumentere tilstrekkeleg sikkerheit mot fare før du sender inn søknaden. Du finn meir informasjon om aktsemdsområda og krav til dokumentasjon her: Kvikkleire og aktsemdsområde